NHỮNG TRƯỜNG HỢP KHÔNG ĐƯỢC BÁN, TẶNG CHO ĐẤT ĐAI

Có trường hợp bên có đất muốn bán đất, tặng cho đất thuộc nhóm không được pháp luật cho phép bán, tặng cho đất. Lại có trường hợp việc mua bán, tặng cho và nhận tặng cho không thể tiến hành do bên mua thuộc nhóm không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

NHỮNG TRƯỜNG HỢP KHÔNG ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có ngoại lệ)

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được phép mua bán, tặng cho. Nghĩa là việc bán đất, tặng cho đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp có thể là không hợp pháp.

Tuy nhiên, có những trường hợp luật pháp vẫn cho phép bán, tặng cho đất đai dù không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định cụ tại khoản 1 Điều 168 và khoản 3 Điều 186, như sau:

-    Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển chuyển nhượng, tặng cho sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

-    Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền chuyển nhượng, tựng cho khi có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chứ chưa cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);

-    Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được quyền chuyển nhượng, tặng cho;

+    Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+    Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho  phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

+    Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật nộp  hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

2. Đất có tranh chấp

Tại điểm b, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì đất có tranh chấp thì người sử dụng đất dù có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không được bán, tặng cho đất đai. Hành vi cố tình chuyển nhượng, tặng cho bị coi là bất hợp pháp. Nếu đất đang có tranh chấp các cơ quan có thẩm quyền cũng không thực hiện việc sang tên sổ đỏ bởi không đủ điều kiện cấp sổ theo quy định.

3. Đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì đất đang bị kê biên chính cũng không đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng, tặng cho. Đất đang bị kê biên là tài sản đang được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã bị phong tỏa. Tức là, mảnh đất đó là tài sản được sử dụng để thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ của người có nghĩa vụ.

4. Thời  hạn sử dụng đất đã hết

Phân theo thời hạn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có hai loại là: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không xác định thời hạn sử dụng (tức là sử dụng lâu dài); loại giấy chứng nhận có thời hạn (khi được Nhà nước cho thuê hay giao theo thời hạn sử dụng). Thời hạn sử dụng đất được ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất chỉ đủ điều kiện chuyển nhượng nếu giấy chứng nhận còn thời hạn sử dụng theo giấy chứng nhận quyền sử đất đã được cấp. Nếu đất còn thời hạn sử dụng thì dù là đất được Nhà nước giao, cho thuê cũng đều được phép bán, tặng cho đất đai. Tuy nhiên,  người mua, người nhận tặng cho chỉ được sử dụng đất trong thời hạn còn lại trong giấy chứng nhận đã được cấp.

CÁC TRƯỜNG HỢP KHÔNG ĐƯỢC NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO ĐẤT ĐAI

Theo quy định tại Điều 191, Luật Đất đai 2013, có 04 trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho đất đai, bao gồm:

-    Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất;

-    Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

-    Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa;

-    Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Căn cứ để xác định cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định tại Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 như sau:

“1. Căn cứ để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

a.      Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;

b.      Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;

c.      Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử  dụng quy định tại Điểm a khoản, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;

d.      Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54  của Luật Đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b khoản này.

2. Căn cứ xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

a. Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;

b. Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;

c. Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng theo quy định tại điểm a khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm hỏa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;

d. Trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình theo quy định tại Điều 54 của Luật Đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình thì chỉ căn cứ quy định tại điểm b khoản này.”

Trên đây là toàn bộ các quy định của pháp luật về những trường hợp mà người dân không được bán, tặng cho đất đai.

----------------------------------------------

Bạn có câu hỏi hay thắc mắc gì không? Đặt câu hỏi và chia sẻ thắc mắc của bạn ngay bên dưới phần bình luận nhé! Mình sẽ trả lời bạn ngay khi có thể.

Bạn cứ hỏi, tôi sẽ trả lời.